Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и не волноваться: доверительное управление». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Доверительное управление представляет собой сделку, при заключении которой один субъект сдает другому какой-либо имущественный предмет, а контрагент, в свою очередь, производит управление этой вещью в интересах владельца либо иной персоны — выгодоприобретателя (ст. 1012 Гражданского кодекса РФ). При этом собственником предмета сделки остается субъект, передавший вещь в доверительное управление.
Комментарий к ст. 1017 ГК РФ
1. Форма договора доверительного управления определяется применительно к виду передаваемого имущества:
— письменная форма — общее требование;
— письменная форма, подлежащая государственной регистрации, — для недвижимого имущества;
— иная форма — определяется с учетом особенностей передаваемого имущества.
Последствием несоблюдения нормативно установленной формы договора доверительного управления является его недействительность.
2. Судебная практика:
— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.06.2014 по делу N А28-12451/2013;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.07.2013 по делу N А56-52503/2012;
— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 по делу N А79-13759/2012;
— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А56-8070/2013;
— решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2013 по делу N А56-14986/2013;
— решение Зубово-Полянский районного суда Республики Мордовия от 29.03.2013 по делу N 2-304/2013.
Порядок регистрации перехода имущества по договору доверительного управления
Регистрацию перехода имущества по сделке доверительного управления производят органы Росреестра. Для осуществления процедуры можно:
- обратиться непосредственно в Росреестр;
- предоставить документы в Росреестр в электронном виде;
- направить документацию в Росреестр почтовым отправлением;
- заказать выездное обслуживание специалиста Росреестра;
- сдать документы через многофункциональный центр.
Комплект документации на оформление договора доверительного управления должен включать:
- паспорт заявителя (доверенность при необходимости);
- документ об уплате госпошлины;
- для организаций — учредительные документы и свидетельства о регистрации;
- договор;
- акт приема-передачи имущества в доверительное управление;
- нотариальное согласие на передачу в управление совместного супружеского имущества.
Договор доверительного управления имуществом
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
8.1 Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: Акт приема-передачи Объекта недвижимости в доверительное управление.
8.2 Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.
8.3 Стороны пришли к соглашению, что данный договор будет заключен путем обмена документами в электронном варианте (сканированные копии). Для заключения настоящего договора каждая из сторон направляет другой стороне по электронной почте подписанный экземпляр договора. Стороны, безусловно, признают экземпляры договора, переданные по электронной почте, равными по юридической силе экземплярам договора с оригинальной подписью.
Договор управления наследственным имуществом
Это вид соглашений предусмотрен ст. 1173 ГК РФ и призван обеспечить сохранность и грамотное управление имуществом, входящим в состав наследства. Окончательный состав наследников определяется и переход прав к ним на собственность умершего лица происходит через полгода после смерти наследодателя. Такие же виды имущества, как предприятие, интеллектуальная собственность, недвижимость требуют постоянного контроля. Особенность такого наследственного договора в том, что в его отношении законом установлены прямые нормы:
1) до заключения ДДУ проводится независимая оценка объектов;
2) наследственная собственность передается управляющему по описи;
3) основная цель учреждения — сохранение имущества, а не его приумножение;
4) управляющий не вправе оплачивать из доверенной собственности долги наследодателя;
5) при управлении долей ООО — информация об этом вносится в ЕГРЮЛ.
По заявлению наследников нотариус выступает учредителем договора управления имуществом, входящим в состав наследственной массы. Заявление также могут подать органы местного самоуправления, опеки, а также участники ООО, в уставном капитале которого котором есть доля умершего лица.
Стороны договора и объекты доверительного управления имуществом
1. Учредителем управления, согласно ст. 1014 ГК, может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ГК, другое лицо. Следует отметить, что термин «собственник» здесь следует трактовать в несколько расширенном смысле. Так, в доверительное управление могут быть переданы исключительные права, хотя их обладателя, строго говоря, нельзя назвать «собственником».
Важно отметить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом «для собственника – учредителя доверительного управления исключается реализация только тех правомочий, которые создают невозможность исполнения обязательств, вытекающих из договора доверительного управления».
В отдельных предусмотренных законом случаях функции учредителя управления может выполнять не собственник, а иные лица (например, орган опеки и попечительства в отношении имущества подопечного или безвестно отсутствующего, исполнитель завещания (душеприказчик) в отношении наследственного имущества).
2. Доверительным управляющим в соответствии со ст. 1015 ГК может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Этой нормой еще раз подчеркивается профессиональный статус доверительного управляющего.
Порядок регистрации перехода имущества по договору доверительного управления
Регистрацию перехода имущества по сделке доверительного управления производят органы Росреестра. Для осуществления процедуры можно:
- обратиться непосредственно в Росреестр;
- предоставить документы в Росреестр в электронном виде;
- направить документацию в Росреестр почтовым отправлением;
- заказать выездное обслуживание специалиста Росреестра;
- сдать документы через многофункциональный центр.
Комплект документации на оформление договора доверительного управления должен включать:
- паспорт заявителя (доверенность при необходимости);
- документ об уплате госпошлины;
- для организаций — учредительные документы и свидетельства о регистрации;
- договор;
- акт приема-передачи имущества в доверительное управление;
- нотариальное согласие на передачу в управление совместного супружеского имущества.
Договор доверительного управления наследственным имуществом
Доверительное управление наследственным имуществом возможно, как по закону, так и по договору. Например, наследникам в возрасте от 14 до 18 лет может быть назначен доверительный управляющий, без согласия которого, они не могут владеть, пользоваться и распоряжаться наследством. В указанной ситуации нотариус выступает в качестве учредителя управления.
В случае наследования имущества, для управления которого требуются специальные познания, наследник может передать все полномочия собственника другому лицу, оставив себе само право собственности. Для этого необходимо заключить договор доверительного управления наследственным имуществом, после чего все действия с наследуемым имуществом будут совершаться управляющим, но в интересах наследника. Например, договором может быть предусмотрен запрет на совершение сделок по отчуждению имущества.
Законом также предусматриваются гарантии сохранности наследуемого имущества. К ним можно отнести возложение обязанности на управляющего сообщать третьим лицам о том, в чьих интересах он совершат юридически значимые действия.
Договор доверительного управления имуществом не так распространен, как, к примеру, договор купли-продажи или оказание услуг, поэтому, его заключение и дальнейшее исполнение часто вызывает вопросы. Для получения ответов предлагаем Вам обратиться к нашим специалистам за консультацией.
Образец договора доверительного управления недвижимым имуществом (квартира), заключаемого между физическими лицами
Это особый договор по управлению имуществом собственника – Учредителя управления. В интересах собственника выступает Доверительный Управляющий.
Учредителем управления может быть только собственник или несколько собственников, имеющих имущество в долевой или совместной собственности. При передаче имущества не наступает смены собственника. Доверительный управляющий вправе совершать любые фактические действия.
Объектами управления являются предприятия, недвижимость, ценные бумаги, исключительные права. Деньги не могут быть объектами управления. Также не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.
В договоре обязательно указываются существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным, а именно:
- состав имущества;
- наименование гражданина или юридического лица, имуществом которого необходимо управлять;
- размер и форма вознаграждения управляющему;
- срок действия договора;
Предельный срок действия договора – пять лет.
Договор управления недвижимостью подлежит государственной регистрации.
Данный договор необходимо рассматривать как акт, по которому передается собственность наследодателя. Сторона берет на себя обязательства по контролю за имуществом с учетом интересов правопреемников. При наличии завещания, где указан исполнитель, это лицо исполняет функции по руководству наследственной массой.
В другой ситуации в качестве учредителя выступает сотрудник нотариальной конторы. Между тем, объектом по соглашению является имущество, по отношению к которому необходимо исполнять определенные действия.
Соглашение может быть оформлено на:
- ООО или предприятие, представленное в форме комплекса разных объектов;
- ценные бумаги;
- доли в капитале компании.
Когда объектом выступает недвижимость, то контроль реализуется посредством оформления арендного соглашения.
Права и обязанности управляющего
При передаче недвижимости в доверительное управление обязательно составляется договор между сторонами сделки, такая операция подлежит регистрации. Есть две стороны сделки – учредитель (собственник) и доверительный управляющий.
У управляющего складывается определенный круг функций:
- Для получения прибыли он ищет выгодных арендаторов. Важно, чтобы они отвечали требованиям собственника недвижимости.
- Управляющий подготавливает договор аренды с учетом законодательства.
- Он регулярно получает плату за аренду. В обязанностях такого лица – следить за тем, чтобы арендная плата вносилась вовремя и в полном объеме.
- В обязанностях управляющего – решение конфликтов с арендаторами, контроль над сохранностью имущества, оказание бытовых услуг, касающихся квартиры. Он должен заниматься и страхованием объекта.
Несмотря на то что переданное в доверительное управление имущество учитывается на отдельном балансе управляющего, оно не подлежит у него обложению налогом на имуществост. 378 НК РФ.
Как и в бухучете, управляющий должен вести учет поступлений и затрат в рамках договора доверительного управления отдельно от собственных доходов/расходовст. 332 НК РФ.
Все участники договора доверительного управления обязаны при расчете налога на прибыль определять доходы и расходы только по методу начисленияабз. 2 п. 4 ст. 273 НК РФ. Если до заключения такого договора применялся кассовый метод, то все доходы и расходы нужно пересчитать по правилам метода начисления с начала года, в котором был заключен договор.
Подлежит ли регистрации договор доверительного управления?
Прежде всего, факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление отражается в ЕГРП, о чем государственный регистратор вносит запись в подраздел III-6. Таким образом, факт государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности по общему правилу можно подтвердить выпиской из ЕГРП. Однако принимая во внимание то обстоятельство, что выписка из ЕГРП актуальна только на момент ее выдачи, некоторые специалисты в области государственной регистрации предлагают возможность подтверждать проведение государственной регистрации договора доверительного управления по аналогии с государственной регистрацией договора аренды, а именно, проставлять штамп о проведенной государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности.